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受新一轮肺炎疫情影响,房地产市场受到明显冲击,投资、销售、融资等诸多指标大幅下降。为了减轻疫情对房地产市场的影响,地方政府最近相继出台了临时扶持政策。由于对监管和控制的怀疑,一些政策以“一日游”结束。 受新皇冠肺炎疫情影响,房地产市场受到明显影响,投资、销售、融资等指标均出现大幅下滑。为了减轻疫情对房地产市场的影响,地方政府最近相继出台了临时扶持政策。由于对监管和控制的怀疑,一些政策以“一日游”结束。

坚持房地产调控“救济不刺激”的底线

在一段时间内,地方政府会重启房地产来刺激经济吗?住房资金的恶化会导致金融风险吗?......成为关注的焦点。

业内多位专家指出,“房无投机”的定位不能因疫情而改变,应以“稳定地价、房价和预期”为目标,加快完善房地产调控长效机制建设,维护房地产市场平稳运行。专家建议,一方面要有序推进复工生产,鼓励和支持房企主动应对,化解逾期交房和资金紧张等潜在风险。另一方面,投资重点应围绕旧住宅区改造形成,以对冲固定资产投资的下降,充分发挥经济“稳定器”在房地产行业的作用。

坚持房地产调控“救济不刺激”的底线

房地产市场的潜在风险值得警惕

疫情的突然爆发影响了中国经济,房地产业也受到了很大影响。投资、销售、土地收购等。大幅下降。根据国家统计局3月16日发布的数据,从1月到2月,全国房地产开发投资1011.5亿元,同比下降16.3%。其中,住宅投资下降了16.0%。房地产开发企业购买土地1092万平方米,同比下降29.3%。土地交易价格达到440亿元,下降36.2%。

同时,1-2月商品房销售面积8475万平方米,同比下降39.9%。其中,住宅楼宇的销售面积下跌39.2%,写字楼楼宇的销售面积下跌48.4%,而商业楼宇的销售面积则下跌46.0%。商品房销售达到8203亿元,同比下降35.9%。

凯里研究中心最近发布的一份报告还显示,由于疫情期间许多销售办公室的销售活动暂停,27个重点城市销售了240万平方米,同比下降83%,同比下降77%。企业方面,2月份全国百强住宅企业销售总额为3256亿元,同比下降37.7%,80%以上的住宅企业月度业绩同比下降。

房地产交易的急剧下降给房地产市场带来了潜在的风险。首先也是最重要的一点是,销售收入的不及时收取将导致该行业金融风险的急剧增加。据数据显示,2019年,销售收入在房地产开发企业实际资金中所占比例达到49.62%,创历史新高,总计8864亿元。同时,由于严格的融资限制,2019年国内贷款比例仅为14.13%,为历史最低水平。

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3月6日,上海清算所披露的文件显示,新华联控股成为首个受疫情影响的拖欠债务的房地产公司。根据韩毅智库的研究论文,2019年房地产企业发行的信用债券总额为5909.1亿元,而2020年到期的信用债券总额为7468.6亿元。

业内人士指出,不仅中小房企融资能力相对较弱,一些龙头企业也不可避免地面临现金流压力和债务违约风险。事实上,为了缓解资金短缺,房地产企业正在加大融资力度。

风能数据显示,今年前两个月,国内住房企业债券融资2484亿元,同比增长36%。一些房地产企业也通过发行短期融资债券缓解了现金流紧张。截至3月6日,今年房地产企业已发行37只短期融资券,包括普通短期融资券和超短期融资券,总额为254.5亿元,约相当于去年总额的三分之一。

其次,房地产开发投资的急剧下降可能会导致随后的供需失衡。受销售疲软的影响,2月份全国土地市场供应量和成交量均出现环比下降。根据克里研究中心的数据,2020年2月,全国土地出让金总额为2400亿英镑,比1月份的3700亿英镑下降了35%。除了一线城市的营业额增加之外,二线和三线城市的营业额较上月下降了约50%。

第三,房地产市场也面临着疫情的挑战,阻断了购房者的回流,加剧了三、四线城市的市场风险。此外,这种流行病还导致一些已出售土地的交付出现延误,一些房地产项目的开工和竣工也出现延误。发展和建设停滞造成的延迟交付的风险也值得高度警惕。

房地产市场目前面临的短期风险是客观的。我们应该正视、预防和解决这些潜在的风险。事实上,最近一段时间以来,全国范围内出台了许多房地产调控相关政策,主要是为了减轻房地产企业的经营压力,包括减轻企业缴纳税费的压力、适度降低预售条件、加快周转等措施。住宅企业自身也在积极转型,纷纷改变营销模式,开通商品房网上销售平台,利用互联网平台的力量,充分发挥网上销售平台的优势。

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充分发挥房地产业的经济稳定性

房地产业作为经济的重要组成部分,其稳定性对整体经济运行有着很大的影响。当前,有必要在“住房不投机”的总基调和“稳定地价、房价和预期”的目标下,客观分析新时期房地产业在我国国民经济中的地位,在不利用房地产作为经济刺激的情况下,准确发挥其稳定经济的作用。

国家统计局的统计数据显示,2月份,房地产开发景气指数为97.39。值得注意的是,100点的繁荣指数是最合适的繁荣水平,95点至105点是中等繁荣水平。

上海市人民政府参事盛松城指出,如果中国房地产投资增速在2020年第一季度下降15%,由房地产投资下降导致的国内生产总值增速将达到0.06个百分点。此外,房地产行业与国家统计局划分的42个行业有不同程度的相关性。房地产投资下降也会扰乱上下游产业。

这可以从一组数据中看出。国家统计局2019年数据显示,全国房地产开发投资在固定资产投资的几个主要领域保持了较高的增长率。2019年,中国国内生产总值将达到990865亿元,全国固定资产投资(不含农民)将达到5514.7亿元,比上年增长5.4%。其中,全国房地产开发投资132194亿元,比上年增长9.9%,占固定资产投资总额的23.97%。其中,住宅投资9701亿元,增长13.9%。

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盛松城指出,2017年至2019年的资本形成总量将分别推动中国经济增长2.3个百分点、2.2个百分点和1.9个百分点,平均为2.13%。从2017年到2019年,房地产投资占固定资产投资的比重分别为17.38%、18.92%和23.97%,平均为20.09%。根据这一计算,在过去三年里,房地产投资每年平均推动中国经济增长0.43个百分点。

从相关产业的角度来看,房地产业有一个长链和许多相关产业。如果考虑到房地产投资和消费对其他行业的带动作用,房地产业的稳定发展将对稳定投资和经济起到更加明显的作用。房地产开发投资推动了建筑业、水泥、钢铁、有色金属、挖掘机和其他上下游制造业。房地产消费不仅直接带动家电、家具、家纺、装饰等与住房相关的制造业,而且明显带动金融、媒体服务、互联网、物业管理等第三产业。

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从城市化的总体趋势来看,房地产业仍有发展空间。城市化进程的深化,伴随着人口流动,将导致住房需求的产生,这将带来房地产行业的未来发展空。从消费者需求的演变来看,在需求和服务需求改善的驱动下,房地产市场在未来仍有潜力空。

专家表示,一方面要努力化解潜在风险,保持房地产业健康稳定发展,避免跌宕起伏。另一方面,要实施“以城为本”和“以时为本”的政策,围绕旧住宅区改造等形成产业投资的重点,规避固定资产投资下降的风险。住房和城乡建设部的统计显示,全国有近16万个旧住宅区,综合改造投资约4万亿元。同时,旧住宅区改造项目投资周期相对较短,可以通过弥补服务设施的“短板”有效拉动居民消费。

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“无刺激释放”加快“三个稳定”长效调控机制建设

经济稳定发展和房地产市场稳定健康运行是统一的、一致的。主要的中央会议都重申了调控的基调“住房不投机”和调控的方向“保持集中和保持单词牢牢领先”也是非常明确的。

中国共产党第十九次全国代表大会明确指出,要坚持“房子是为了生活,不是为了投机”,加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度,使全体人民都能住上一套房子。十九届四中全会明确指出,要加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。去年底,中央经济工作会议指出,要坚持“房子是为了生活,不是为了投机”,全面落实以城市为基础、稳定地价、房价和预期的政策执行的长效管控机制,促进房地产市场稳定健康发展。

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3月16日,国家统计局指出,“不炒房”的立场没有改变,房地产不作为短期刺激政策。近年来,房地产市场总体稳定,稳定地价、预期和价格的局面初步形成。

3月3日,中国人民银行会同财政部、中国银行保险监督管理委员会召开金融支持防疫和经济社会发展座谈会及电视电话会议。座谈会明确提出,要坚持“房子是为了生活,不是为了投机”,“房地产不是刺激经济的短期手段”,保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性。最近召开的2020年全国银行保险监督管理会议提出,要坚决贯彻“严禁炒房”的要求,严格执行信贷集中等监管规定,防止信贷资金非法流入房地产行业。中国保监会最近对一些从事房地产行业非法活动的银行进行了处罚。

坚持房地产调控“救济不刺激”的底线

毫无疑问,“没有投机的余地”的立场不会因为流行病而改变。充分发挥房地产在稳定经济中的作用,绝不是把房地产作为短期刺激。应该明确的是,从稳定中国经济的角度出发,从“稳定地价、房价和预期”的房地产调控目标出发,目前给予房地产业必要而合理的支持,实质上是对房地产业在特定时期的一种救济措施。此次纾困主要是为了防止工业企业因经营困难和资本链断裂而大规模破产,导致房地产投资超预期下降、市场供求失衡、系统性风险形成,进而影响中国经济稳定。

坚持房地产调控“救济不刺激”的底线

从短期来看,业内人士指出,为化解金融风险,房地产行业应支持合理的融资需求,允许部分受疫情影响的房地产企业推迟还款,加快贷款展期处理,调整企业还款计划,避免盲目撤贷、断贷、压贷,以缓解近期销售萎缩对房地产企业资金链的影响。在稳定房地产投资方面,在保证建材供应和物流运输畅通的同时,要加强对供应方的监管,合理适度增加房地产市场的供给,确保地价的相对稳定。

坚持房地产调控“救济不刺激”的底线

从长远来看,关键是要对房地产实行长期监管机制。要坚持“稳”字,全面落实稳定城市政策和地价房价的长效管控机制,建立健全政策协调、调控联动、监测预警、市场监管等房地产调控体系和机制,防范和化解房地产市场风险,维护房地产市场平稳运行。(记者、孙)

责任:叶壮

来源:卢萨社中文网

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